争夺之战尤为激烈

随着5月初夏已至，厦门首轮土拍也跟着热了起来。

5月10日，厦门迎来2023年首场住宅用地集中出让，共3宗地块。其中，湖里区2幅、翔安区1幅，总出让面积9.56万平方米，总起拍价91.9亿元，最终2宗封顶触发摇号，1宗底价成交，总收金101.45亿元，平均溢价率达10.39%。

(资料图)

此次土拍取消“定配建”，地块均采用“定品质、限房价、限地价+摇号”方式出让。中指数据显示，厦门此次土拍共计吸引144家房企参与竞拍，虽然地块不多，但争夺之战却尤为激烈。

火热的背后原因是什么？这轮热度又是否可持续？

岛内地遭疯抢

率先出让的五缘湾2宗地块，由于均处岛内湖里区，成为此次土拍的“香饽饽”。

其中，五缘湾2023P05地块，吸引了包括建发、华润、国贸、保利、中海等88家竞买人参与争夺，经过14分钟24轮触顶进入摇号环节，最终被杭州运川以总价24.75亿元拿下，成交楼面价5.05万元/平方米，溢价率达11.99%。

据区位规划信息显示，该地块位于湖里区06-08五缘湾片区钟鸣路与槟城道交叉口东南侧，土地出让面积1.6万平方米。地块临近地铁2号线，到达高崎国际机场约4km，并且地块周边教育、医疗、生活配套相对成熟，尤其是左侧紧邻五缘湾湿地公园，属宜居板块。

对于该地块的激烈竞拍，中指研究院分析师孟新增表示，由于该地块体量较小，拿地总价门槛较低。住宅限价72000元/平方米，起始房地价差26898元/平方米，因而房企总成本可控，且拥有一定利润空间。此外，地块位于岛内，周边配套成熟，未来项目去化预期相对较好。

而紧随其后出让的五缘湾2023P06地块，也同样热度拉满，吸引了34家报名主体参拍，最终被招商蛇口（001979）以总价63.7亿元摇中，成交楼面价5.05万元/平方米，溢价率达12.15%。

该地块位于湖里区06-08五缘湾片区云顶北路与金山中路交叉口东南侧，土地出让面积3.6万平方米，目前地块周边在售新房稀少，存在供应缺口。对此，孟新增分析称，该地块位置较为优越，周边配套完善，且套均面积限制在90平方米，能进一步下拉岛内刚需总价门槛。

对于招商蛇口高价落子五缘湾，也表明其持续深耕厦门意愿强烈，正如企业而管理层在2022年业绩会上所言，2023年企业要在产业基础、人口流入、发展空间较大的城市拿地，此次进入或是对厦门市场充满信心。

此外，值得注意的是，与两宗岛内地块形成明显反差的是，地处岛外非核心区的翔安澳头片区X2023P01地块只有3家房企参拍，最终由国贸底价13亿元摘得，成交楼面价1.5万元/平方米。

整体来看，此轮土拍在房企参与数量上，创下近年来厦门土地出让新高；在平均溢价率上，2022年厦门四批供地平均溢价率分别为6.23%、2.61%、0.13%及4.27%。显然，今年其首场平均溢价率高达10.39%，远高去年水平。

此外，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，厦门本轮土拍热度虽不及2021年前两轮集中土拍，但较2022年各批次已有明显提升。对比近期拍地城市，厦门本轮土拍的热度亦是位列前茅。

市场爆火背后

房企争先恐后布局厦门的背后，或是受到多重利好叠加影响。

从市场表现看，今年开年以来，厦门楼市回暖势头明显。根据中指数据显示，2023年前4月，厦门市商品住宅累计成交面积77.2万平方米，同比增长37.6%。虽然4月，厦门商品住宅成交面积环比小幅下降5.9%，但成交规模绝对值仍处近一年来月度成交量高位，同比增长达66.4%，这已是连续3个月同比保持增长。

核心区域新房市场的回暖也在一定程度上给予了房企拿地信心。据安居客数据显示，湖里区4月新房成交均价为67866元/平方米，价格同比上升2.98%，该区域在厦门的购房热度相对较高，尤其五缘湾地块更是跻身全市板块热度排行榜第二位。

此外，厦门在二手房交易的活跃度也有所提升。据诸葛数据研究中心监测数据显示，4月，厦门二手房成交量环比增长0.73%，在41个重点城市中属于为数不多环比上涨的城市。

当然，楼市的逐步回暖也离不开政策的持续利好。近来，厦门在相继释放楼市宽松政策，其中主要集中在给予人才购房补贴、降低房贷利率、松绑限购限售等方面。

具体来看，今年1月初，厦门市决定实施“青鹭英才优培行动”，在待遇方面，可认定厦门市C类人才，申请130万元的购房补贴；1月末，厦门将首套房贷利率最低利率进一步降至3.8%。

3月28日，厦门市对楼市限购和限售政策进行了调整。在限购方面，厦门户籍的单身人士可购买第二套住房，厦门户籍的多孩家庭可购买第三套住房。在限售方面，将过去的产权证日期之日起2年限售变为网签之日起2年限售。

岛外地块占比七成

热度能否延续？

在多重利好因素刺激下，厦门土地市场热度高涨，但这份热度还会延续下去吗？

厦门土拍开场就拿出2块优质地块，可谓诚意满满。但是从2023全年住宅用地计划来看，今年出让的25幅住宅用地，岛内只有6宗，岛外有19宗，岛外区位优势相较不足，拿地企业亦会相对谨慎。

对此，上海中原地产资深市场分析师卢文曦分析称，优质土地可以增加市场参与度，提升市场信心。最近上海、苏州等城市，都是采用先放出优质地块以带动市场热度的操作，开发商拿地热情变高，有助于稳定市场情绪。

与此同时，卢文曦强调，对于厦门来说，如果后续市场去化没有问题，继续保持相对稳定的投放和相似质量的土地，热度还能维持，多家房企抢地现象还会出现。

除厦门外，1-4月份，全国核心城市土拍整体行情向好，优质地块房企争夺竞争激烈。中指研究院的数据显示，上海在首轮土拍中一次性推出19宗涉宅用地，拍地总金额近519亿元，平均溢价率约7.3%，共吸引超50家房企竞拍，为近六年最多；另外，杭州、合肥、无锡、南京、苏州、宁波等核心板块土地同样火爆，竞拍至地价上限。

各个城市土拍重头戏火热开锣，但是想要维持住热度并非易事，“房企在拿地选择上，更多以强一线、新二线城市为主，三四线基本是市场饱和退出状态，从全国层面上来讲，一些相对产业发达、经济实力雄厚、人口处在净流入且外来人口占比较多的城市，还是会获得企业更多的投资和瞩目，但自身产业实力相对薄弱的城市，可能出现土拍市场持续冷清的局面。”合硕机构首席分析师郭毅分析称。

关荣雪也表示，今年全国土地市场或将大致依次呈现稳步修复、加速好转、加固稳态的走势，全年成交热度有望赶超去年。

此外，也有业内人士预测，今年国家层面还是会比较呵护房地产市场，下半年会保持宽松政策导向，土地市场热度会有延续性。

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